"10년 버틴 집 이제 팝니다"…장기보유 매도 서울 줄어도 강남3구는 늘었다

강남3구(강남·서초·송파)에서 10년 이상 주택을 보유한 집주인들이 지난달 잇따라 매도에 나선 것으로 나타났다. 고가 아파트 대상 보유세 확대와 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 축소·폐지 등을 담은 세제개편안 논의가 본격화하면서 '규제 전에 팔자'는 심리가 확산한 것으로 풀이된다. 특히 자산은 많지만, 소득은 상대적으로 적은 고연령층 집주인을 중심으로 매도 수요가 늘었다는 분석이다.

9일 법원 등기정보광장에 따르면 8월 서울 집합건물(아파트·오피스텔·다세대·연립주택 등) 매도인은 1만922명으로 집계됐다. 이 중 보유기간이 10년을 초과한 장기보유 매도인이 4632명으로 전체의 42%를 차지했다. 강남3구의 장기보유 매도인은 921명으로 서울 전체의 약 20%로 나타났다.

서울 전체와 강남 3구간 상반된 흐름이 나타나기도 했다. 지난달 서울 전체 장기보유 매도인 수가 전월 대비 약 2% 감소한 반면 강남3구는 18% 증가하며 연중 최고치를 찍었다. 강남3구 장기보유 매도인 수는 올해 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞둔 지난 4월 875명까지 늘어난 후 한동안 감소세를 이어갔으나 장특공제를 비롯한 세제개편안 내용이 구체화한 7월 이후 다시 증가세로 돌아섰다. 특히 세제개편안 발표 직전인 8월에는 급증 양상을 보였다.

"장특공 혜택 축소 전에 팔자"…10~15년 보유 매도 최다

8월 강남3구 집합건물 매도인을 보유기간별로 살펴보면 '10년 초과~15년 이하' 보유자가 372명으로 전체의 40%를 차지했다. 이어 '20년 초과' 보유자 335명(36%), '15년 초과~20년 이하' 보유자 214명(23%) 등의 순이었다. 이 중 특히 '15년 초과~20년 이하' 보유자가 전년 동기 대비 44% 급증하며 가장 가파른 증가세를 보였다. '15년 초과~20년 이하' 보유자와 '20년 초과' 보유자는 각각 28%, 4% 증가했다.

부동산 전문가들은 장특공제 축소·폐지 논의가 본격화하면서 상대적으로 영향이 큰 강남권 장기보유자들이 먼저 매도에 나선 것으로 분석했다. 양도차익이 클수록 장특공제 축소 타격도 커지기 때문이다.

8·3 세제 개편안에 따르면 2028년부터 장기보유 공제 혜택(최대 40%)이 절반으로 줄고 2029년에는 보유기간에 따른 공제가 폐지된다. 공제 한도 역시 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 낮아진다. 다만 여당 내부에서 장특공제 축소·폐지 속도 조절론이 나오는 등 여전히 정책 불확실성이 큰 상황이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "장특공제 혜택 축소와 거주 중심 제도 전환은 장기간 주택을 보유했지만 실거주 기간은 짧은 소유주에게 부담이 될 수밖에 없다"며 "여기에 보유세 강화 움직임까지 더해지면서 강남권 고연령층을 중심으로 매도 수요가 나타나는 것으로 보인다"고 말했다.

남 연구원은 또 "정책 불확실성으로 매도를 미루고 시장 상황을 지켜보는 소유주도 적지 않은 만큼, 세제개편안이 최종 확정될 경우 연내 추가로 급매물이 출회될 가능성이 있다"며 "다만 시장 여건을 고려하면 본격적인 매매 회복으로 이어지기는 쉽지 않을 것"이라고 분석했다.